Las SOCIMI como Democratizador de la Inversión Inmobiliaria

Desde una perspectiva financiera, se ha procedido a analizar el comportamiento de los primeros REITs españoles (SOCIMIs) constituidos comparándolos con vehículos equivalentes en otros mercados con el objetivo de aumentar este campo de investigación, escasamente estudiado hasta la fecha. Se comprueba cómo, la constitución de una SOCIMI, es una alternativa eficaz para la obtención de liquidez para sociedades con necesidad de capitalizar sus activos inmobiliarios respecto a alternativas más habituales como la enajenación directa de las propiedades o la financiación. Asimismo, se establece un modelo que permite prever el ratio obtenido del cociente entre la cotización del activo en los mercados públicos y el valor neto de los activos (P/NAV) de las SOCIMI, variable clave tanto para inversores como accionistas. Finalmente, se concluye como la liquidez de las primeras SOCIMI constituidas es moderada en la actualidad; no obstante se prevé una mejora en el medio plazo una vez se constituyan SOCIMI de mayor tamaño y se disponga de series históricas de rentabilidades más amplias.

Desde el punto de vista del inversor, las SOCIMI son un vehículo de inversión inmobiliaria competitivo en términos de rentabilidad y riesgo los cuales se verán afectados, no sólo por la evolución de los mercados financieros, si no por sus activos subyacentes que estarán sujetos al ciclo del mercado inmobiliario.

Tanto para inversores como gestores de compañías inmobiliarias, la aplicación de las finanzas conductuales permitirá mejorar las tomas de decisiones de inversión y financiación en el sector inmobiliario al aportar modelos de análisis que permiten comprender las ineficiencias a las que están sujetas los mercados.

La regulación de los primeros REITs españoles denomiados Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el mercado Inmobiliario (SOCIMI) permite incrementar el servicio del sistema financiero e inmobiliario a la sociedad debido a que permite incrementar el número de personas que pueden beneficiarse de las ventajas que ofrecen las propiedades inmobiliarias como producto de inversión, mediante un vehículo maduro a nivel internacional lo que garantiza su madurez.

Teniendo en cuenta un contexto en el cual la inversión inmobiliaria corresponde a la principal solvencia de los hogares españoles y ser un activo de inversión escasamente eficiente tanto informacionalmente por la escasez y difícil acceso de datos sobre transacciones, operacionalmente por los altos costes de transacción que restringen el arbitraje en la formación de los precios e irracionalmente por ser la irracionalidad de los agentes más acentuada en el mercado inmobiliario.

Lo anterior comporta que la regulación de las SOCIMI ha permitido corregir parte de las ineficiencias del mercado mejorando a inversores institucionales y principalmente a pequeños inversores aspectos como la transparencia, la liquidez, los costes de transacción o la inversión mínima necesaria ya que permite acceder a activos inmobiliarios a través de la adquisición de participaciones en los mercados financiaros.

Algunas características de los REITs:

Los REITs son un instrumento competitivo en términos de rentabilidad superando a activos como la renta variable. Los REITs se sitúan en un punto intermedio entre la renta fija y la renta variable: Renta fija: se asemeja por la distribución de dividendos equiparables a los cupones de la deuda. Renta variable: se asemeja por las ganancias de capital obtenidas a través de la fluctuación de su cotización.No obstante, el mercado percibe en los REITs un riesgo superior al requerir una mayor rentabilidad para un mismo nivel de riesgo.

Los inversores perciben otros riesgos no recogidos por la variable volatilidad. Ello es debido, principalmente a que los retornos de los activos no se ajustan a una distribución normal.

Los REITs mejoran el binomio rentabilidad – riesgo de una cartera al incrementar su diversificación. Ello es debido a que presentan correlaciones moderadas con otros activos de inversión. Los REITs presentan mayor correlación con la renta variable en comparación con la renta fija. La asignación óptima de activos inmobiliarios dentro de una cartera se sitúa entre el 11% y el 15%.

En la selección de un REIT deberá tenerse en cuenta que existe una correlación significativa entre propiedades de diferente tipología en una misma región. En cambio, la correlación entre activos inmobiliarios ubicados en distintas regiones es moderada. Por tanto, para diversificar será mejor invertir en REITs con activos ubicados en diferentes regiones.

 

Jaume Roig Hernando

Mimeisa Asset Management

Director of Real Estate

Share:

Share on linkedin
LinkedIn
Share on facebook
Facebook
Share on email
Email
Share on whatsapp
WhatsApp

Related posts

The build-to-rent rising

The build-to-rent has a new impetus. If, in 2019, the investment exceeded 1,500 million euros, the forecast for 2020 points to a capital volume of

Read More »

Coworking revolution

The Covid-19 pandemic has challenged and put on focus on the workplace. With the arrival of work-from-home as a temporary solution, it is time to

Read More »

This website uses cookies to ensure you get the best experience on our website. Learn more