Mimeisa Asset Management no tiene dudas de que en cada intervención técnica de cierto alcance realizada en los inmuebles que gestiona, sean ellas originadas por adaptación a nuevas normativas, salidas o entradas de inquilinos, reposicionamientos del activo o desarrollo de nuevas edificaciones, debe preguntarse como mejorar en Sostenibilidad y Bienestar.
En primer lugar, apostar por la sostenibilidad y bienestar en real estate no significa únicamente comprar ciertos materiales sino también una mejora de procesos constructivos, un mejor proyecto y diseño y ampliar, mejorar y revisar los servicios ofrecidos.
No hay duda que deben dichas actuaciones buscar un resultado en modo de certificación pues tant importante, desde una perspectiva de valor, es ser sostenible como demostrarlo. Las certificaciones, que a veces son consideradas de aspecto superfluo, desde Mimeisa Asset Management son consideradas como un factor clave de éxito pues permiten mejorar el valor de los portfolios en el corto plazo y preservarlo en el largo. Del mismo modo que existen agencias de rating para valorar y segmentar los activos financieros, en el real estate existen las certificadoras de sostenibilidad y bienestar siendo Breeam y Leed las líderes y de mayor prestigio.
Las tendencias del Real Estate as a Service o la sostenibilidad han conllevado a que el “location”, aún siendo la variable que mayor impacta en valor (location, location, location), haya sido puesta en competencia con otros factores como los servicios, la sostenibilidad, el branding, u otros amenities que también impactan considerablemente en renta y en la consecución de buenos inquilinos. Ya se observan en el mercado diferencias en renta significativas entre edificios colindantes.
Desde la perspectiva de inversión, ya es una realidad y no menor que ciertos inversores, principalmente institucionales, pero que crearán tendencia, exigen como requisito de inversión un nivel mínimo de calificación sostenibilidad igual que sucede con las inversiones financieras donde exigen una valoración mínima de rating.
La gran cuestión que cualquier Property Asset Manager se realizará corresponde a cual es la rentabilidad de la inversión en sostenibilidad y well. Dicha pregunta puede resolverse analizando el impacto en reducción de yield por contar un activo con una calificación en sostenibilidad y well. No obstante, no parece irracional considerar que un inmueble con una calificación leed o breeam en el rango alto pueda reducir su yield en un 0,10 o 0,20%. Si éste fuese el caso, para un inmueble con un Cash Flow de 1 millón de euros y una yield de mercado del 3,75%, el incremento de valor podría estar entre 730.000 € a 1.500.000 € tal y como se representa en la Tabla 1.
Tabla 1. Impacto en Valor de una Reducción del Yield en 0,05%
| Market Net Yield | 3,75% | 3,70% | 3,65% | 3,60% | 3,55% | 3,50% | 3,45% | |
| Asset Value | 26,67 | 27,03 | 27,40 | 27,78 | 28,17 | 28,57 | 28,99 | |
| Value Increase | 0,36 | 0,73 | 1,11 | 1,50 | 1,90 | 2,32 |
Fuente propia
Con el objetivo de ir más allá en el impacto de reducción de yield, a continuación se consideran dos aspectos fundamentales que los inversores valoran cuando aceptan una menor yield para un inmueble que se proyecte con o sin certificación de sostenibilidad y bienestar.
Por un lado, existe un impacto en incremento de Cash Flows que se pretende valorar en la Tabla 2 para el mismo edificio de 4.167 m2 y con una renta media prevista de 20 €/m2 mes.
Tabla 2. Impacto en Valor del Incremento de Cash Flow
| €/m2 month rent Increase | 0,00 | 0,15 | 0,30 | 0,45 | 0,60 | 0,75 | 0,90 | |
| Cash Flow (m€) | 1,00 | 1,01 | 1,02 | 1,02 | 1,03 | 1,04 | 1,05 | |
| Asset Value with 3,75% Yield | 26,67 | 26,87 | 27,07 | 27,27 | 27,47 | 27,67 | 27,87 | |
| Value Increase | 0,00 | 0,20 | 0,40 | 0,60 | 0,80 | 1,00 | 1,20 |
Fuente propia
Por otro lado, existe el impacto en reducción de yield por un mejor nivel de inquilinos obtenidos gracias a contar con dichas certificaciones, desarrollado en la Tabla 3.
Tabla 3. Impacto en Valor de una Reducción del Yield en 0,05%
| Market Net Yield | 3,75% | 3,73% | 3,70% | 3,68% | 3,65% | 3,63% | 3,60% | |
| Asset Value | 26,67 | 26,85 | 27,03 | 27,21 | 27,40 | 27,59 | 27,78 | |
| Value Increase | 0,00 | 0,18 | 0,36 | 0,54 | 0,73 | 0,92 | 1,11 |
Fuente propia
Siendo la conclusión del impacto la siguiente, casi idéntica con la premisa inicial sobre impacto en yield.
Tabla 4. Impacto total en Valor
| Lower | MidLower | Middle (-) | Middle | Middle (+) | MidHigher | Higher | ||
| Impact for Rent | 0,00 | 0,20 | 0,40 | 0,60 | 0,80 | 1,00 | 1,20 | |
| Impact for Tenant | 0,00 | 0,18 | 0,36 | 0,54 | 0,73 | 0,92 | 1,11 | |
| Total Impact | 0,00 | 0,38 | 0,76 | 1,14 | 1,53 | 1,92 | 2,31 |
Fuente propia
Como opinión personal, se considera que el impacto en valor se encuentra en el Middel (+); no obstante también se considera que, en el largo plazo, el impacto será en el entorno del higher o superior incluso. Esto es, para aquellos gestores de inmuebles que no hayan considerado la sostenibilidad y el bienestar en la actualidad, se verán obligados a ponerse al día con inversiones que les representaran importes más elevados que si lo hubieran tenido en cuenta en un inicio.